특히 한국은 신도시나 , 전세 보증과 같이 정부의 정책/제도가 시장 깊숙이 개입되어 있어 영향이 더 크다. 한편, 정부마다 놓인 부동산 시장 환경, 지향점이 다르기에 신정부 출범은 부동산 정책 변화로 이어지기 마련이다 . 특히 이번에는 조기 대선으로 인하여 선거운동 기간도 짧았고 , 인수위도 부재하여 정책 변화의 방향이나 수준, 범위가 불확실한 상황이다 . 본 자료에서는 대선 공약과 부동산 시장 관련 발언, 지난 달 발표된 가계부채 대책 등을 통해 신정부의 정책 방향성을 탐문해보고 , 향후 나타날 수 있는 부동산 정책 환경 변화 요소들을 살펴봤다 . 부동산 시장은 25년 상반기 정책 공백기에 최선호 지역을 중심으로 강한 상승세를 기록했으나 , 최근 발표된 가계부채 대책으로 관망세에 진입했다 . 가계부채 대책은 신정부 출범 이후 부동산 시장에 영향을 주는 첫 번째 정책이었다. 정책의 내용은 시장의 예상보다 강력했고 , 대출의 풍선효과를 사전에 차단할 정도로 촘촘했다 . 이는 신정부의 방향성이 ‘시장 안정’에 있고, 향후의 부동산 대책 또한 ‘실효성 ’이 높을 수 있음을 시사한다 .
고금리로 인한 하락 이후 빠른 시장 반등은 (1) 완화적인 대출 환경, (2) 금리 하락(에 대한 기대감 ), (3) 서울 공급 부족 전망을 바탕으로 나타났고 , 최근 나타난 서울 주요지역 급등세는 이에 더해 (4) 재건축 /재개발 완화 및 지역 호재 공약, (5) 차기 정부의 규제 완화 혹은 규제 유지 기대감이 주요 원인이었다 판단한다 . 또한, 지난 정부에서는 상당한 수준의 부동산 지역 규제를 해제했고 , 강건한 세제 속에서도 완화적인 적용으로 실효세율을 낮췄다. 정비사업의 속도는 높아졌으나 , 당장 시장에 영향을 주는 공급은 더딘 상황이다 . 한편, 중앙은행은 지속되는 정부의 정책 대출, 완화적인 주택금융 환경으로 인한 가계부채 수준에 대한 우려를 표하고 있다.
신정부의 부동산 공약은 시장의 예상과 달리 중립에 가까웠고, 이슈가 되지 않았다 . 다만, 주택의 ‘투자+거주’의 기능을 인정하고 대체 투자처를 마련하겠다는 언급은 신정부의 주택시장에 대한 관점을 보여줬다 . 주택시장을 ‘주거’로만 접근하면 , ‘투자’를 막거나 , ‘실거주 ’를 위해 더 공급하거나 대출을 해주는 식의 해법으로 연결되기 마련이다 . 반면, 자산군으로 접근하는 경우 시장 안정을 위해 (1) 더 나은 투자처의 제공, (2) 자금유입 억제, (3) 세후 수익률 하향 유도 등 해당 자산의 상대투자 매력을 낮추는 해법으로 이어질 수 있다. 필자는 신정부의 부동산 정책 방향성이 ‘주거’는 공급으로 , ‘투자’는 자산의 투자 매력도를 낮추거나 다른 자산군의 매력도를 높이는 방식으로 , 자산군 중 하나로서 주택을 보는 관점이 병행될 것으로 예상한다 .
신과 악마는 디테일에 있듯, 공급도 수요도 핵심은 디테일에 있다. 부동산 정책 환경은 법제정이나 개정안이 없더라도 , 시행령 , 산식, 적용 방식 등 디테일 차이가 큰 변화로 이어진다 . 정책 디테일 변화가 실효세율이나 주택의 세후 수익률 , 신도시나 공공 부지 공급 속도에 미치는 영향이 크다. 가계부채 관리 방안의 영향으로 고가 시장을 중심으로 단기적으로 시장 안정/둔화가 나타날 것으로 예상되나 , 시장의 장기 방향성 및 안정화 여부는 종합 부동산 대책 및 공급 대책 뿐 아니라 , 전반적인 정책의 디테일 변화에 따라 달라질 것으로 보인다 .
금융투자업규정 4-20조 1항5호사목에 따라 작성일 현재 사전고지와 관련한 사항이 없으며, 당사의 금융투자분석사는 자료작성일 현재 본 자료에 관련하여 재산적 이해관계가 없습니다. 당사는 동 자료에 언급된 종목과 계열회사의 관계가 없으며 당사의 금융투자분석사는 본 자료의 작성과 관련하여 외부 부당한 압력이나 간섭을 받지 않고 본인의 의견을 정확하게 반영하였습니다. 본 자료는 투자자들의 투자판단에 참고가 되는 정보제공을 목적으로 배포되는 자료입니다. 본 자료에 수록된 내용은 당사 Research Center의 추정치로서 오차가 발생할 수 있으며 정확성이나 완벽성은 보장하지 않습니다. 본 자료를 이용하시는 분은 동 자료와 관련한 투자의 최종 결정은 자신의 판단으로 하시기 바랍니다.
※ 본 콘텐츠는 당사 리서치센터 보고서를 기반으로 생성된 요약·해설 자료입니다. 본 자료는 인공지능(AI)을 활용하여 자동 생성되었으며, 투자자 이해를 돕기 위한 목적입니다. 일부 내용은 원문과 차이가 있을 수 있으며, 최종 투자 판단은 원문 보고서를 참고하시기 바랍니다. 본 자료는 투자 권유를 목적으로 하지 않으며, AI 생성 특성상 오류가 포함될 수 있습니다.