[대신증권 배상영][주택시장] 신정부 출범, 앞으로 5년 부동산 정책 환경은?

Intro. 미지근한 부동산 공약, 강력한 대출규제

새 정부가 출범하면서 부동산 시장에 대한 기대와 우려가 섞여 있습니다. 과거 정부와 비교했을 때, 부동산 공약이 뚜렷하게 제시되지 않았고, 오히려 예상보다 강력한 대출 규제가 먼저 시행되면서 시장은 관망세로 접어들었습니다. 이는 새 정부가 부동산 시장을 안정적으로 관리하겠다는 의지를 보여주는 첫 번째 신호탄으로 해석될 수 있습니다.

Part 1. 현재 부동산 시장 및 정책 현황

최근 부동산 시장은 금리 인상¹으로 인해 하락세를 겪었지만, 곧 다시 반등했습니다. 이러한 반등은 다음과 같은 요인들 때문입니다.

• 완화적인 대출 환경: 돈을 빌리기 쉬운 환경
• 금리 하락 기대감: 앞으로 금리가 내려갈 것이라는 예상
• 서울 공급 부족 전망: 서울에 집이 부족할 것이라는 예상

특히 서울 주요 지역의 집값 급등은 재건축²/재개발³ 완화 기대감과 차기 정부의 규제 완화 기대감이 더해진 결과입니다. 지난 정부에서는 부동산 규제를 일부 완화하고, 세금 부담을 줄여주는 정책을 시행했지만, 실제 시장에 공급되는 물량은 아직 부족한 상황입니다. 한편, 중앙은행은 계속되는 정부의 정책 대출과 완화적인 주택 금융 환경 때문에 가계 빚이 늘어나는 것을 걱정하고 있습니다.

¹ 금리 인상: 은행에 돈을 맡겼을 때 받는 이자나, 돈을 빌릴 때 내는 이자가 오르는 것을 의미합니다.
² 재건축: 낡은 아파트를 허물고 새로 짓는 것을 말합니다.
³ 재개발: 낡은 지역의 환경을 개선하기 위해 건물을 새로 짓거나 도로를 정비하는 사업입니다.

Part 2. 신정부의 부동산 공약과 방향성

새 정부의 부동산 공약은 시장의 예상과는 달리 뚜렷한 변화를 예고하지 않았습니다. 하지만, 주택을 단순한 '주거 공간'이 아닌 '투자 대상'으로 인정하고, 대체 투자처를 마련하겠다는 언급은 주목할 만합니다.

만약 정부가 주택 시장을 '주거'로만 접근한다면, 투자를 막거나, 집이 필요한 사람들에게 더 많은 집을 공급하는 방식에 집중할 것입니다. 하지만, 주택을 '자산'으로 접근한다면, 시장 안정을 위해 다음과 같은 방법을 고려할 수 있습니다.

• 더 나은 투자처 제공: 부동산 외에 다른 투자할 곳을 만들어주는 것
• 자금 유입 억제: 부동산 시장으로 돈이 몰리는 것을 막는 것
• 세후 수익률 하향 유도: 세금을 통해 부동산 투자의 이익을 줄이는 것

따라서, 새 정부는 '주거'를 위한 공급 확대와 함께, 부동산의 '투자' 매력을 낮추는 정책을 동시에 추진할 것으로 예상됩니다.

Part 3. 부동산 시장의 정책 변수 : 디테일에 주목

부동산 정책은 법이나 제도가 바뀌지 않더라도, 시행령⁴, 계산 방식 등 세부적인 내용에 따라 큰 변화가 나타날 수 있습니다. 예를 들어, 정책의 세부적인 변화가 세금⁵이나 신도시 공급 속도에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

최근 발표된 가계부채 관리 방안⁶으로 인해 집값이 비싼 지역에서는 단기적으로 시장이 안정될 것으로 예상됩니다. 하지만, 장기적인 시장 안정화는 종합 부동산 대책뿐만 아니라, 정책의 세부적인 내용 변화에 따라 달라질 수 있습니다.

⁴ 시행령: 법을 실제로 적용하기 위해 필요한 세부 규칙을 정한 것
⁵ 세금: 국가나 지방 자치 단체가 필요한 돈을 마련하기 위해 국민에게 걷는 돈
⁶ 가계부채 관리 방안: 가계의 빚이 너무 늘어나지 않도록 관리하는 정책