이 보고서는 대신증권의 배상영 애널리스트가 작성한 2026년 부동산 시장 전망 보고서입니다. 보고서는 미국 부동산 시장을 중심으로 주택 시장과 상업용 부동산 시장의 회복세를 분석하고, 2026년까지의 전망을 제시합니다. 금리, 물가, 경제 성장 등 다양한 요인을 고려하여 시장의 흐름을 예측하고, 투자에 참고할 만한 정보를 제공합니다.
2026년에도 미국 부동산 시장은 전반적으로 회복세를 이어갈 것으로 예상됩니다. 하지만 주택 시장과 상업용 부동산 시장 간에 차이가 있을 수 있습니다. 2025년에는 주택 시장의 회복이 기대에 미치지 못했지만, 상업용 부동산 시장은 비교적 견조한 회복세를 보였습니다.
미국 상업용 부동산은 2025년 9월 기준으로 연초 대비 2.51% 상승하며 회복세를 나타냈습니다. 금리 인상과 같은 변동성이 있었지만, 전반적으로 안정적인 흐름을 보였습니다. 특히, 아파트를 제외한 다른 상업용 부동산 섹터들이 상승했는데, 그중에서도 오피스 섹터가 8.12%나 상승하며 강한 회복세를 보였습니다. 리테일(상점)과 물류 관련 부동산도 꾸준히 좋은 성적을 냈습니다.
*상업용 부동산: 사무실, 상점, 창고 등 사업을 하는 데 쓰이는 부동산을 의미합니다.주택 시장은 2025년 8월 기준으로 전국적으로 보합세를 보였습니다. 하지만 지역별로 차이가 있어서, 10대 도시에서는 소폭 상승했고 20대 도시에서는 소폭 하락했습니다. 주택 시장은 계절적인 요인도 영향을 미치는데, 최근에는 이러한 계절성이 약해지는 모습도 보입니다.
2026년에는 금리 인하와 함께 경기 회복이 예상되면서 부동산 시장에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보입니다. 하지만 물가 상승에 대한 우려도 있어서, 하반기에는 통화 정책에 변화가 있을 수도 있습니다. 상업용 부동산 시장에서는 부실 자산 거래가 늘어날 것으로 예상되며, 오피스 시장의 반등이 지속될 것으로 보입니다. 주택 시장은 2026년에 연간 3% 중반 정도 상승할 것으로 예상되며, 거래량도 증가할 것으로 기대됩니다.
*금리 인하: 중앙은행이 돈을 빌려주는 이자율을 낮추는 것을 의미합니다. 금리가 낮아지면 사람들이 돈을 빌리기 쉬워져 투자가 늘어날 수 있습니다.최근 주택 시장은 높은 금리와 무역 관련 정책의 불확실성 때문에 어려움을 겪고 있습니다. 주택 가격은 제자리걸음을 하고 있고, 거래량도 줄었습니다. 하지만 모기지 연체율은 아직 낮은 수준을 유지하고 있습니다. 2026년에는 금리가 소폭 하락할 것으로 예상되면서 주택 시장에 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대됩니다.
*모기지: 주택을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 것을 의미합니다.주택 공급은 여러 가지 어려움 때문에 원활하지 않은 상황입니다. 건축 비용이 많이 들고, 금리도 높아서 건설업자들이 주택을 짓는 것을 꺼리고 있습니다. 하지만 최근에는 2026년에는 공급이 개선될 것이라는 기대감이 높아지고 있습니다. 정부의 정책 지원도 주택 공급을 늘리는 데 도움이 될 수 있습니다.
미국 내 지역별로 주택 시장 상황은 다릅니다. 북동부와 중서부 지역은 비교적 강세를 보이고 있지만, 남부와 서부 지역은 약세를 보이고 있습니다. 특히, 뉴욕과 같은 대도시는 주택 노후화와 개발 제한 때문에 공급이 부족한 상황입니다.
주택 시장의 주요 이슈는 높은 금리입니다. 금리가 너무 높아서 사람들이 집을 사기 어려워졌습니다. 또한, 정부의 정책도 주택 시장에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 정부가 모기지 50년 상환 상품을 출시하면 사람들의 구매력이 높아질 수 있습니다.
상업용 부동산 시장은 전반적으로 회복세를 보이고 있습니다. 거래량과 가격 모두 상승하고 있습니다. 특히, 오피스 시장이 회복세를 보이고 있으며, 리테일과 물류 관련 부동산도 꾸준히 좋은 성적을 내고 있습니다.
*Cap Rate (자본 환원율): 부동산 투자를 통해 얻을 수 있는 수익률을 나타내는 지표입니다.오피스 시장은 다른 상업용 부동산 시장에 비해 어려움을 겪었지만, 최근에는 회복세에 접어들었습니다. 하지만 모든 오피스 건물이 회복되는 것은 아니고, 위치나 건물의 상태에 따라 회복 속도가 다릅니다. 좋은 위치에 있는 새 건물일수록 회복세가 빠릅니다.
멀티패밀리 주택(아파트) 시장도 회복세를 보이고 있습니다. 공실률이 증가하고 있지만, 이는 공급이 늘어났기 때문입니다. 2026년에는 공급 과잉이 해소되면서 임대 시장이 반등할 것으로 예상됩니다.
산업 및 물류 부동산 시장은 임대율이 하락하고 있지만, 수요는 여전히 건강한 상태입니다. 2026년에는 거래가 회복될 것으로 예상됩니다. 특히, 데이터 센터나 제조업 관련 부동산에 대한 수요가 증가할 것으로 보입니다.
리테일(상점) 부동산 시장은 경기 둔화에도 불구하고 비교적 견조한 상태를 유지하고 있습니다. 하지만 온라인 쇼핑의 증가로 인해 어려움을 겪는 상점도 있습니다. 2026년에는 임대료가 소폭 상승할 것으로 예상되지만, 상점의 종류나 위치에 따라 차이가 클 것으로 보입니다.
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