[대신증권 이혜진][Issue Comment] SK리츠: SK-P타워 편입으로 5조 원대 AUM 달성

투자의견 BUY, 목표주가 6,300원 유지

투자의견 BUY, 목표주가 6,300원 유지. 목표주가는 DDM(배당할인모형)으로 산출. 26년 예상 DPS는 265원, 27년은 294원이며, 26E 배당수익률은 5.04%

신규 편입 자산: SK-P타워(SK텔레콤 판교 사옥)

판교 테크노밸리 소재 SK-P타워 편입 완료. 연면적 1.5만 평, 지하 4층~지상 10층 규모의 프라임 오피스로, SK텔레콤 및 SK플래닛이 사옥으로 활용하고 있는 자산. 임차인 구성은 SK텔레콤(59%, 5년), SK플래닛(31%, 5년), 기타(글로벌 IT기업 예정, 10%, 5년), 공실률은 0%로 안정적인 임대수익 확보 예상. E.NOC는 평당 25.9만 원으로 인근 사례와 유사한 수준. 임대료는 주요 임차인 기준 매년 3% 고정 상승

자산 매입가는 3,607억 원(평당 2,400만 원)이며, 매입 Cap Rate는 4.87% 수준. 유상증자 없이 차입만으로 자산 편입을 완료했으며, 재원 조달 구조는 담보대출 2,164억 원+전단채 등 1,537억 원+보증금 129억 원. 담보대출 금리는 CD+ 90bp의 변동금리이며, 만기는 3년. 편입 후 LTV는 59.3%로 안정적으로 유지

SK-P타워 신규 편입으로 SK리츠 AUM은 5.3조 원 수준으로 확대되었으며, 리츠 포트폴리오 내 오피스 비중은 61%, 그룹사 오피스 임차 비중은 96%로 확대

실적 개선 경로에 따라 2027년부터 가이던스 상회하는 DPS 지급 기대

스폰서를 바탕으로 한 안정성 및 자금 조달 경쟁력 돋보이는 리츠. 현재 보유 자산은 SK그룹 계열사의 장기/책임임차로 공실률은 0%이며, WALE은 4.6년. SK그룹 임대면적 비중은 98%로 안정적인 임대수익 확보

자산 재평가를 실시하여 매입가 대비 18% 상승한 공정가치를 25년 6월말 기준 재무제표에 반영 완료했으며, 제3자 배정 유상증자로 LTV 및 부채비율 개선. SK-P타워 편입 후에도 LTV 60% 미만 수준 유지. 차입금 가중평균 금리는 3.66%로 지속적인 하락세. 실적 개선 경로에 따라 2027년부터 가이던스 상회하는 DPS 지급 기대

영업실적 및 주요 투자지표